Portrait de territoire | Un territoire attractif avec des dynamiques résidentielles contrastées

Variation annuelle moyenne de la population due au solde migratoire apparent entre 2006 et 2011

Un territoire globalement attractif dans un contexte régional porteur

Le territoire de l’EPORA accueille2,5 millions d’habitants en 2010 et enregistre une dynamique de croissance similaire à la région Rhône-Alpes, elle-même très dynamique au sein du Grand Sud-Est. La région représente environ 10 % de la population française (6,3 millions habitants en 2010), son rythme de croissance est supérieur à la moyenne nationale (0,9 % contre 0,6 % au niveau national).

Les dynamiques résidentielles les plus fortes sont enregistrées dans l’Est lyonnais (par exemple la population de Bourgoin-Jailleu augmente de 11,.5 % entre 2006 et 2011), le long de l’axe rhodanien et dans
la plaine du Forez. Elles correspondent aux secteurs en bonne santé économique. Des déprises démographiques subsistent dans les centres et périphéries des villes situées dans les anciennes régions
industrielles (à noter que Roanne a stabilisé sa population après plusieurs décennies de décroissance). Certaines franges de la Loire, de la Drôme et de l’Ardèche, plus difficiles d’accès, perdent
encore des habitants.

Les territoires ruraux au sud du territoire notamment l’Ardèche méridionale, connaissent un regain démographique modéré lié à l’arrivée de nouveaux résidents et du fort dynamisme du Gard et du Vaucluse.

Des centres au prix de foncier élevé : une inadéquation entre l’offre et la demande

La difficulté de stabiliser la population dans les villes-centres et leurs pôles urbains, hors Montélimar, (croissance annuelle 2006-2011 : +0.8 %), semble commune à l’ensemble du territoire. Elle est plus marquée malgré tout dans les centralités très industrielles qui souffrent d’un problème d’image et où l’excédent naturel ne compense pas le déficit migratoire.

Les prix du foncier restent partout plus élevés dans les centres que dans les périphéries, y compris dans les secteurs en déprise. En conséquence, les prix de l’immobilier sont le plus souvent en inadéquation avec les revenus moyens des populations, qui vont se reporter sur des produits meilleur marché, éloignés des centres. De plus, le véritable potentiel des centres est le plus souvent un foncier de recyclage, à fort coût de libération et de dépollution. Or l’ingénierie territoriale et la maîtrise foncière anticipée constituent un enjeu majeur pour la préparation des projets : ces interventions urbaines sont souvent difficiles voire inabordables pour certaines collectivités.

Le logement collectif neuf proposé dans les centres répond à une demande assise sur des capacités budgétaires qui restent faibles. À son coût trop souvent inaccessible à une partie de la population, s’ajoute une conception moins évolutive que la maison individuelle, plus apte à s’adapter à la profonde mutation des modes de vie changeants des familles, aux aspirations individuelles et au désir d'accéder à la propriété.

Cela conduit à des reports résidentiels notamment des jeunes ménages dans les périphéries où s'est présentée une offre importante en terrain à bâtir sur des fonciers disponibles pour des maisons individuelles à des prix accessibles. Les logiques de marché dépassent de ce fait les périmètres d’action des Programmes Locaux de l’Habitat des agglomérations.

La problématique résidentielle de ces territoires est complexe et plurielle. Une amélioration de l’offre peut répondre aux demandes de plus en plus segmentées et exigeantes des résidents et à l’accueil de nouvelles populations. Cette amélioration passe par des actions tant sur le parc existant, privé et public (son adaptation, sa réhabilitation voire sa rénovation), que par la remise sur le marché de logements vacants ou par la construction neuve d’habitat intermédiaire ou alternatif à la maison individuelle. Cependant, les opérateurs sont peu présents sur ce type d’habitat, préférant intervenir hors des villes-centre et sur terrains nus, souvent aménagés en lotissements.

Indépendamment de la question foncière et de son coût élevé, améliorer l’offre de logements en hypercentre, y promouvoir une mixité sociale et générationnelle, stabiliser une présence commerciale active et variée sont des actions qui doivent résorber les problèmes d’attractivité et restaurer une image positive de la collectivité. À défaut, la vacance se développe, contribuant à son tour, dans une spirale de plus en plus difficile à casser, à la perte d’attractivité et d’image des centres.