L’EPORA négocie amiablement les biens immobiliers devant faire l’objet d’un portage foncier dans le cadre d’une convention d’intervention dans des conditions et modalités convenues avec la(les) collectivité(s) partenaires. Il se fait fort d’obtenir un consentement des propriétaires, ou de leur représentant, sur la chose et le prix sur la base des conditions que la collectivité compétente considère acceptables. Il se conforme strictement aux avis de valeurs émis par la Direction de l’Immobilier de l’Etat (France Domaine).
L’EPORA informe régulièrement la collectivité compétente du déroulement des négociations amiables par tout moyen.
L’EPORA et ses partenaires s’engage à la confidentialité des échanges portant sur les négociations amiables.
La collectivité peut solliciter l’acquisition par l’EPORA de biens qu’elle aura négociés amiablement elle-même. Dans ces circonstances, la collectivité précise l’ensemble des éléments ayant permis d’obtenir le consentement dans le cadre de sa demande d’acquisition. L’EPORA appréciera si ces conditions sont acceptables, notamment eu égard aux réglementations qui lui sont applicables et au cadre d’acquisition qu’il se fixe et peut refuser d’acquérir dans les conditions proposées.
L’EPORA acquiert par acte notarié publiés aux hypothèques.
L’EPORA peut recevoir le droit de préemption urbain de la part de la personne publique compétente en la matière et l’exercer par délégation de celle-ci sur l’ensemble du périmètre d’intervention ou au cas par cas, selon les souhaits du partenaire. Les délibérations correspondantes doivent être prises avec attention et rigueur pour ne pas en altérer les effets juridiques, notamment dans le cas où l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale dispose du droit de préemption urbain et l’a délégué à ses communes membres.
Les équipes de l’EPORA sont à votre disposition pour expertiser le circuit de délégation du droit de préemption et le sécuriser en vue d’une intervention de l’établissement.
L’EPORA peut également intervenir d’une manière proche dans les procédures de préemption suivants les ventes judiciaires ou dans les procédures de délaissement.
Selon ses statuts régis par le code de l’urbanisme en ses articles L321-1 et suivants, l’EPORA peut être autorité expropriante dans le cadre de déclaration d’utilité publique menée au titre d’un projet dune des collectivités partenaires.
Dès lors, il prépare, en direct ou par sous-traitance, le dossier de déclaration d’utilité publique et le dossier d’enquête parcellaire, le dépose en préfecture et suit la procédure y compris dans sa phase judiciaire.
La collectivité, porteuse du projet d’aménagement, doit délibérer préalablement le dossier de Déclaration d’Utilité Publique et d’Enquête Parcellaire avant qu’ils ne soient déposés en Préfecture.
L’acquisition d’un bien par l’EPORA le conduit à en assurer le portage et la gestion, en qualité de propriétaire. Une fois titré, il assume seul les responsabilités associées sans possibilité de subrogation par la collectivité compétente.
Aussi, l’EPORA réalise tous travaux qu’il juge nécessaires sur les biens acquis pour le compte des collectivités partenaires visant à se prémunir des risques de ruine, de mise en danger des occupants et du voisinage, liés aux intrusions, de procédures d’insalubrité ou d’indignité des logements, etc. Ces coûts de gestion sont intégrés aux prix de revient des biens portés.
En vue de limiter ces coûts, les collectivités peuvent mobiliser leurs services techniques chaque fois que possible, pour la sécurisation et les menus travaux de gestion patrimoniale, et assurer une surveillance de proximité des biens en signalant tout signe d’intrusion ou de dégradation des immeubles à l’EPORA.
Pendant le portage, les biens peuvent être occupés ou faire l’objet d’une démarche d’urbanisme de transition pour réduire les risques patrimoniaux ou générer des recettes locatives diminuant le prix de revient des immeubles. A ce titre, la collectivité peut solliciter l’EPORA pour disposer d’un droit d’occupation précaire des immeubles n’entrainant pas une domanialité publique, pour elle ou un tiers. Les indemnités d’occupation sont librement fixées par l’EPORA.
Conformément à l’article L. 321-1 du code de l’urbanisme, l’EPORA est compétent pour réaliser des travaux de nature à faciliter l’utilisation et l’aménagement ultérieur des Biens acquis, au sens de l’article L. 300-1 du même code. Il exerce à ce titre une activité non économique en sa qualité d’autorité publique.
L’EPORA définit le programme de requalification foncière en sa qualité de Maître d’Ouvrage des travaux, en collaboration très étroite avec les collectivités signataires qui le valide par délibération. Il assure la passation des marchés publics de prestations intellectuelles, de travaux en sa qualité de pouvoir adjudicateur, conformément au code de la commande publique.
Les types de travaux réalisés peuvent être de 3 natures différentes :
L’EPORA assurera la maîtrise d’ouvrage des travaux de requalification des Biens, de telle sorte que ceux-ci soient utilisables pour des réalisations en cohérence avec les orientations d’aménagement définies par les collectivités.
Ainsi, la nature des travaux envisageables pourra consister en :
En cas de bâtiments à conserver, EPORA pourra être amené à réaliser des travaux de reprise du clos et couvert.
En cas de la présence d’un exploitant titulaire d’une autorisation d’exploitation d’une installation classée et auquel il appartient de remettre le site concerné en l’état en fonction de la réglementation applicable, l’EPORA interviendra en tant que de besoin pour s’assurer de la réalisation des travaux de remise en état et en assurer la facilitation en lien avec les services de l’État.
L’EPORA procédera à la mise en état des sols consistant en tous travaux de nature à rendre le site utilisable pour le projet de la collectivité, à l’exception de ceux à la charge de l’aménageur (VRD, garantie de portance du sol, …)
L’EPORA pourra notamment réaliser des travaux de pré verdissement du site, dans la mesure où la Collectivité en assurera l’entretien.
L’EPORA peut accompagner la collectivité compétente dans la recherche d’opérateurs en mesure de se substituer à elle dans l’acquisition des biens portés pour son compte lorsque la vocation des biens sert un des axes d’intervention de l’établissement relaté à son Programme Pluriannuel d’Intervention. Les frais supportés par l’EPORA de cette mise en concurrence sont soit répercutés à la collectivité soit partagés avec l’EPORA en fonction de la convention souscrite.
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