Axe 1 – répondre au besoin de logements
Julie Harwal, Directrice Territoriale Rhône-Isère, entendue sur le volet logement et accompagnement des collectivités dans le cadre des obligations liées à la loi SRU
Face aux difficultés que les communes déficitaires rencontrent pour atteindre les objectifs de la loi SRU, comment mobilisent-elles EPORA ?
En qualité d’EPF, l’EPORA est clairement identifié comme l’un des leviers à actionner . A ce titre, notre accompagnement se matérialise :
- à court terme lorsqu’il faut analyser et saisir l’opportunité d’une DIA*, avec l’enjeu d’approcher la faisabilité – par le biais d’études flash, d’échanges avec des bailleurs ou la DDT- et de veiller à la solidité juridique de la préemption fréquemment objet de recours.
- à moyen terme par le biais d’appels à projet pour identifier, avec la commune, l’opérateur à qui l’EPORA revendra le foncier.
- à long terme avec un travail de recomposition foncière ou d’études de gisement.
Depuis 2 ans maintenant, l’EPORA a également mis en place un dispositif dans lequel l’établissement se substitue à un opérateur titulaire d’une promesse de vente, achète le foncier et lui revend après une décote foncière le cas échéant. Cette nouvelle offre trouve sa place alors que les couts du foncier, de la construction et les recours complexifient la sortie d’opérations 100 % sociales.
En 2023, Fabienne Buccio, Préfète de Région, a souhaité une intervention renforcée de l’Etat en reprenant l’instruction de permis de construire sur 7 communes carencées du Rhône. Quels changements pour l’EPORA ?
L’Etat a exprimé une attente forte vis à vis des communes et de l’ensemble des acteurs du logement avec cette décision. L’EPORA est donc fortement mobilisé pour assurer sur ces territoires des préemptions pour le compte de l’Etat . L’approche partenariale, reste toutefois une constante. Nous veillons au partage des informations et à coordonner nos interventions pour l’Etat et celles que nous poursuivons pour le compte des communes.
FRICHE CMA – VALS LES BAINS (26)
ilot jacquard – SAINT jean bonnefonds (42)
Rue CENTRALE – CHAPONNAY (69)
axe 2 – favoriser la vitalité économique
Florence Menez, Directrice territoriale Loire, interrogée sur les fonciers économiques de grande emprise
Né dans la Loire pour résorber les friches industrielles et militaires, diriez-vous que l’établissement rencontre plus de défis liés au volet économique sur le territoire ligérien ?
Non, le territoire de la Loire, tout comme d’autres territoires EPORA, est confronté à la présence de friches industrielles, parfois situées en milieu rural. Ces sites, hors marché, sont perçus par les collectivités comme des verrues. Dans le cadre de la politique Zéro Artificialisation Nette (ZAN), nous cherchons à investir ces fonciers pour leur redonner une vocation économique sinon urbaine. Cela nécessite l’intervention de la puissance publique pour coordonner l’expertise technique, le portage foncier et la recherche de financements, notamment via le fonds friche, afin de transformer ces terrains déjà urbanisés.
Avez-vous un exemple en Loire de ce type de foncier ?
La friche Jalla situé à Régny, sur le territoire de la COPLER actuellement nous intéresse puisqu’il s’agit d’un site qui s’étend sur 7 hectares, c’est un exemple typique de foncier complexe à gérer pour une collectivité. Nous devons établir une stratégie d’intervention pour maîtriser les coûts liés à l’acquisition et à la transformation du site, en accord avec les capacités financières de l’établissement et de la collectivité. Cela implique de mesurer les risques notamment financiers, d’évaluer le niveau de dépollution nécessaire et de définir le projet en collaboration étroite avec la collectivité.
Quels autres types de fonciers suscitent votre intérêt et comment envisagez-vous leur transformation ?
Nous nous intéressons également à des sites comme celui de Laurent en centre-ville de Saint-Etienne. Pour ces fonciers de centre-ville d’envergure à vocation économique, l’intervention publique est également nécessaire afin de procéder à des acquisitions d’ensemble et éviter leur morcellement par le secteur privé. En maîtrisant ces grands tènements, nous répondons aux besoins d’aménagement du territoire et aux demandes des collectivités partenaires. Il s’agit de pérenniser la capacité d’un territoire à accueillir une activité productive au coeur de la ville et non de la reléguer sur des fonciers en extension.
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axe 3 – contribuer à la revitalisation des centralités
Patrice Gorce, Directeur territorial Drôme Ardèche, témoigne sur le volet revitalisation des centralités
Comment l’EPORA se saisit des opérations de centres-villes, et centres-bourgs ?
Sur le territoire Drôme-Ardèche, un certain nombre de communes connaissent un déclin de l’attractivité de centre-bourg notamment par la présence d’îlots dégradés voire en péril et d’habitats vieillissants, inadaptés et parfois insalubres. Lorsque les actions classiques de soutien financier aux propriétaires ne sont plus suffisantes, les collectivités s’adressent alors à EPORA pour endiguer le phénomène, en mobilisant ses prérogatives de puissance publique il est alors possible de se porter acquéreur d’îlots dégradés dans leur ensemble afin de procéder à une démolition de plus grande ampleur et reconstruire de nouveaux logements.
Quels sont les leviers qui facilitent un tel procédé ?
Dernièrement sur les communes d’Aubenas, de Montélimar ou encore de la Voulte, l’EPORA s’est engagé dans le dispositif de subventions de l’ANAH dans le cadre des OPAH-RU mise en place par les intercommunalités. Nous œuvrions dans le cadre de requalifications qui passent nécessairement par la démolition d’ensemble de bâtis, à ce titre l’ANAH qui accompagne les collectivités dans la mise en œuvre de leur politique de l’habitat privé, a pu être mobilisée. L’EPORA a alors, pour le compte des communes auxquelles il se substitue, procédé au montage des dossiers de subventions et ce afin que le coût pour les aménageurs qui reprennent le foncier après notre intervention soit raisonnable en vue de la commercialisation du programme de logements envisagé.
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AXE 4 – Participer à la désartificialisation, la renaturation et la sécurisation des espaces à risque
Véronique Guirimand, Directrice Etudes Travaux et Achats interrogée sur le volet renaturation et sécurisation des espaces à risques
Au titre d’établissement public foncier, dont l’une des prérogatives est de lutter contre l’étalement urbain, comment œuvre-t-on en matière de préservation des ressources naturelles et de la biodiversité ?
Par essence et de façon principale, nous préservons la nature en évitant qu’elle soit consommée par l’urbanisation et en facilitant le réemploi du foncier déjà anthropisé. Au cours de notre intervention cependant et en particulier parce que nous réalisons des travaux de proto aménagement, nous sommes particulièrement attentifs à la présence d’espèces protégées pour assurer la compensation des habitats qui seraient touchés par nos travaux de désamiantage et de démolition. Cela suppose de construire des collaborations avec la LPO, avec des écologues ainsi qu’avec la DREAL. Au-delà, par notre démarche d’expérimentation sur la renaturation, nous faisons aussi évoluer nos manières de faire pour développer des projets qui intègrent les enjeux de refonctionnalisation des sols et de biodiversité. Nous menons des études avec des écologues et des pédologues pour faire un état des lieux de l’existant et construire un projet qui tienne compte du potentiel existant que ce soit pour définir les gains écologiques à atteindre et la trajectoire pour y arriver que pour définir les travaux de proto aménagement que nous réalisons en maîtrise d’ouvrage. L’innovation que représente la renaturation nous a poussé à changer de regard et à acquérir de nouvelles compétences.
Quelles mesures ont été nécessaires pour intégrer ces nouvelles compétences dans les projets ?
En 2023 et 2024, pour chacun des trois sites retenus au titre de cette expérimentation, nous avons construit, en lien avec la collectivité, une méthode de projet adapté au contexte du site, puis nous avons recherché des bureaux d’études avec des compétences en matière de biodiversité et de sols qui amènent des éléments de connaissance nouveaux et qui doivent aussi collaborer avec les bureaux d’études que nous allions déjà chercher dans le cadre classique de nos opérations. Il s’agit de dresser un inventaire écologique sur les sites pour construire toute la démarche de proto aménagement portée par l’EPORA et de renaturation portée par la collectivité. Et en général sur des sites en friche, la nature a commencé à reprendre ses droits.
Dans le cadre de ce processus d’expérimentation à la renaturation quels ont été les principaux défis rencontrés ?
Celui de la gestion du temps. Quand il faut inventer de nouveaux modes de faire, cela demande de prendre le temps d’investir le sujet et on apprend en avançant. Avec ces premiers retours d’expérience, nous serons davantage en mesure d’optimiser les processus. Le temps aussi parce que pour ce type d’opération, nous sommes sur du temps long, que ce soit en phase d’études quand il faut réaliser un inventaire quatre saisons, que ce soit sur le temps de projet qui suppose de suivre la manière dont la nature se réinstalle dans le temps, que ce soit sur la destination qui doit être protégée à moyen et long terme au regard des efforts financiers que cela représente pour la puissance publique. Le vivant se dégrade vite mais il met longtemps à se reconstituer. Le prochain défi sera de mettre en œuvre de façon opérationnelle ces exigences écologiques pendant notre phase de travaux et notamment au travers de la gestion des matériaux et déchets de nos opérations qui ne pourront peut-être pas être réemployés de la même manière que quand le foncier est destiné à être réaménagé pour une destination de construction. L’expertise mobilisée doit aussi nous permettre d’identifier ce qui est compatible avec la reconstitution d’un sol vivant.
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axe 5 – préparer les fonciers stratégiques d’avenir
Xavier Odo, Vice-Président de l’EPORA interrogé dans le cadre de l’intervention des administrateurs à contribuer à « Préparer les fonciers d’avenir »
Comment les administrateurs de l’EPORA sont associés à la préparation des fonciers dits « d’avenir » ?
Elus du territoire, nous sommes les plus à même de recueillir les besoins des collectivités. Elles sont conscientes du potentiel économique et écologique de certains fonciers présents sur leur territoire et font souvent face à la pression d’opérateurs privés qui cherchent à s’en saisir. En qualité d’administrateur, nous œuvrons pour que la puissance publique de l’EPORA permette de sécuriser ces fonciers et que leur utilisation future corresponde aux réels besoins du territoire. C’est face au constat que les conventions conclues entre EPORA et les collectivités ne permettaient qu’un portage foncier entre 7 et 10 ans que nous avons travaillé en 2024 à créer la « Foncière Eco d’EPORA » afin de proposer un outil capable de porter ces fonciers sur le très long terme.
L’EPORA s’est associé avec Banque des Territoires pour créer la « Foncière Eco d’EPORA » qu’est-ce que ça implique pour l’EPF ?
La Banque des Territoires a été essentielle pour la création de la « Foncière Eco d’EPORA », ils ont l’habitude de créer ce genre de structure. Cette nouvelle entité vise à porter des fonciers identifiés sur le long terme, jusqu’à 50 ans, afin de protéger les grandes emprises industrielles et lutter contre l’obsolescence des Zones d’Activité Economique. Elle permet également d’accélérer la remédiation des sites économiques libérés par les entreprises, et d’augmenter ainsi l’offre de fonciers d’accueil sans artificialiser de nouveaux terrains. Cette initiative est une réponse innovante aux enjeux économiques et écologiques actuels.
Quels investissements sont prévus pour la « Foncière Eco d’EPORA » et comment ces fonds seront-ils utilisés ?
La « Foncière Eco d’EPORA » dispose d’une capacité d’investissement de 35 millions d’euros, dont 14 millions d’euros de fonds propres répartis entre l’EPORA et la Banque des Territoires. Ces fonds seront utilisés pour l’acquisition d’une douzaine de fonciers stratégiques situés dans le périmètre géographique couvert par l’EPORA. Cet investissement initial ambitieux permettra de protéger et de valoriser ces terrains sur une très longue durée, contribuant ainsi à la réindustrialisation et au recyclage urbain.
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